Жилье на вторичном рынке является наиболее частым объектом мошеннических сделок. Здесь, чтобы не потерять свои деньги, разумно будет оформить титульное страхование сделки купли-продажи.
Понятие
Приобретая недвижимость, покупатель приобретает титул «владелец», т. е. становится фактическим собственником купленного объекта. Титульное страхование призвано защитить гражданина от потери права собственности (а значит и титула) на означенную недвижимость.
Данная страховка защитит покупателя от материальных потерь в случае признания сделки недействительной.
Здесь страхуется не сам объект недвижимости, а возможные, скрытые от покупателя обстоятельства (уже существующие, но неизвестные), которые могут привести к фактической потере права владения ею.
Полис титульного страхования возмещает:
- затраченные на покупку средства;
- расходы, связанные с судебными тяжбами.
Титульное страхование может быть оформлено только на недвижимость, которая имеет «историю». На объекты новостроек такие договора не заключаются.
В случае оформления ипотечного или целевого займа на покупку жилья такой договор со страховой компанией может быть заключен по требованию организации-заимодателя. Эта практика все чаще используется кредитными организациями для страхования своих средств, выданных частным лицам.
Действующее законодательство ограничивает прием претензий на сделки с недвижимостью от третьих лиц сроком в 10 лет. Именно это время является максимальным по полису титульного страхования. Минимальный договор – 1 год. Оптимальным, для защиты титула владельца, считается срок в 3 года, поскольку в это время настоящий владелец может заявить о своих правах в судебном порядке.
Риски
При титульном страховании риск всегда один – признание сделки недействительной. Причины, которые приводят к такому финалу, многообразны. Это:
- приобретение квартиры со скрытыми отягощениями – правами третьих лиц или наследников — несовершеннолетних, недееспособных или находящихся в местах лишения свободы;
- неправильная приватизация продаваемого жилья, когда в ней участвовали не все лица, имеющие на это право;
- продажа недвижимости под давлением;
- продажа человеком, который не осознает своих действий в силу состояния здоровья, возраста, алкогольного или наркотического опьянения;
- оформление купли-продажи по поддельным документам;
- оформление купли-продажи без ведома реального владельца или совладельцев;
- покупка недвижимости, находящейся в залоге или под арестом;
- иные причины.
Если покупатель не знал о данных обстоятельствах при совершении сделки, то он может быть признан судам как «добросовестный». Однако это обстоятельство никак не защищает от потери прав на жилье и не ведет за собой компенсационных выплат «по закону». Без оформления титульного страхования получить «обратно» свои средства невозможно.
Не все случаи потери купленного имущества ведут к выплатам по титульному полису. Рисками, не относящимся к титульному страхованию, являются:
- физическое уничтожение имущества;
- добровольный отказ покупателя от прав собственника;
- изъятие недвижимости правоохранительными или фискальными службами у нового владельца по его вине;
- ненадлежащие использование объекта покупки или эксплуатация не по назначению;
- изменение объекта – его конструкции, параметров, свойств.
Иногда, при проверке юридической истории объекта, выясняются факты, которые ведут к отказу в оформлении страховки.
Так, подавляющее большинство компаний не станут заключать договор, если:
- указанные выше риски являются известными на момент сделки (например, квартира продается с прописанными жильцами);
- юридическая история объекта имеет рентные сделки;
- недвижимость часто переходила «из рук в руки».
Предварительная проверка сделки юристами страховой компании (независимо от результата) чрезвычайно выгодна добросовестным покупателям, поскольку на подготовительном этапе дает возможность увидеть и оценить рискованность и целесообразность ее проведения.
Стоимость титульного страхования недвижимости
На размер страховой премии (оплата страховки) влияет ряд факторов:
- оценочная (рыночная) стоимость купленной недвижимости (поскольку оплата страховки есть процент от нее);
- рискованность сделки с недвижимостью — чем больше сомнений у страховой компании, тем дороже страхователю обойдется полис;
- период страхования.
Среднестатистические страховые тарифы по титульному полису составляют от 0,4% (минимальная цена за «надежную» сделку на год) до 4% (максимальная цена за сделку на 10 лет страхования). «Средняя» страховка на 3 года стоит 1,5-2% от стоимости недвижимости.
Следует понимать, что под «стоимостью недвижимости» подразумевается ровно та сумма, что зафиксирована в договоре купли-продажи как цена на приобретаемое имущество. Выгодоприобретателем является покупатель.
В случае использования заемных (ипотечных или целевых) средств при покупке, за цену недвижимости может быть принят размер займа. Здесь выгодоприобретателем становится заимодатель, поскольку именно он рискует средствами, беря в залог покупаемую страхователем недвижимость.
Документальное оформление
Если вы решите оформить защиту сделки с недвижимостью, то в страховую компанию следует представить:
- паспорта и их копии – свой и продавца;
- документы на право собственности недвижимости, включая тех. паспорт жилья и кадастровые планы на землю;
- разрешительные документы органов опеки на отчуждение у несовершеннолетних собственников;
- наследственные документы от продавца, включая свидетельство о смерти наследодателя;
- согласие супруга продавца и вашего (при наличии оных) на проведение сделки;
- другие документы (например, справки от психиатра или нарколога).
Приведенный список является вариативным, поскольку обстоятельства каждой сделки индивидуальны.
Если наступил страховой случай
Страховой случай признается наступившим только после соответствующего решения суда и регистрации факта в Государственном реестре прав на недвижимость. Как должен действовать страхователь при получении повестки в суд, подробно прописывается в полисе. Обычно это:
- обязательное оповещение страховщика о возможном (если это стало известно страхователю) иске;
- незамедлительное оповещение страховщика о полученной страхователем повестке в суд;
- при получении судебного решения – предоставление оного (плюс паспорт и полис) в страховую компанию для получения возмещения.
Некоторые компании ставят условием получения компенсации представительство в суде интересов страхователя посредством своего юриста. Здесь оплата предполагаемых услуг представителя входит в стоимость полиса. Однако более надежной защиты в суде трудно ожидать, поскольку компания будет отстаивать свои интересы.
Следует отметить, что сделки, защищенные титульным страхованием, крайне редко признаются незаконными.
Данному обстоятельству способствует тщательная экспертиза ее надежности на стадии подготовки.
И помните — самые честные глаза бывают у мошенников. Никто не застрахован от нечистых сделок при покупке недвижимости «с рук», пока не оформлен титульный полис.
Видео о нюансах титульного страхования: